Pokud čtete náš blog pravidelně jistě Vám neuniklo, že poměrně často (především v kalendáři akcí) zmiňujeme projekt NAUČME SE a kurzy, které v rámci tohoto projektu probíhají. Tentokrát nás zaujal kurz odborníka na reality Petra Ejema JAK BEZPEČNĚ KOUPIT SPRÁVNÝ BYT.
Dnes jsme se s Petrem sešli a nad dobrou kávou a mátovým čajem v centru Olomouce stihli během hodiny a půl probrat, jak a kde najít byt, jehož koupě nebudeme záhy litovat. Petr jakožto zkušený poradce představil několik základních kroků, kterých bychom se při plánované koupi měli držet a jako třešničku na dortu připojil osobní zkušenosti a tipy z jeho dlouholeté praxe.
I když se to zdá jako samozřejmost, jako první bychom si měli ujasnit, co přesně hledáme, sepsat si naše požadavky, položit si otázky týkající se našich představ a upřímně si na ně odpovědět. Zaměřit se na lokalitu, požadovanou dispozici a cenu. Petrův tip: “Měli bychom si uvědomit, že byt v kvalitně izolovaném domě za vyšší pořizovací cenu může v horizontu deseti let vyjít v celkovém součtu nákladů levněji, než levnější byt v nezatepleném domě.“ (Možná Vás tak jako nás překvapuje, že některé nemovitosti jsou v nabídce realitních kanceláři označovány jako velmi nehospodárné písmenem G i když se jedná o poměrně nové stavby, Petr nám pomohl “objevit Ameriku“:-D. S největší pravděpodobností se o mimořádně nehospodárné stavby nejedná. Současná legislativa nařizuje uvedení energetické náročnosti u všech budov, bytů k prodeji. Zjednodušeně řečeno, pokud budovy nemají energetický průkaz vypracován, realitní kanceláře označují budovu automaticky jako mimořádně nehospodárnou).
Co nejpřesnější specifikace našich požadavků nám usnadní druhý krok, kterým je samotné hledání nemovitosti. Kde hledat? Petr osobně doporučuje bohatou nabídku Srealit a jiných realitních portálů. Jako velmi povedený nápad nám přijde také Petrova online platforma www.poptejbydleni.cz, která přímo propojuje majitele nemovitostí či makléře s těmi, kteří nemovitost hledají. Můžete také zadat vlastní poptávku do realitních kanceláří, je ale třeba dávat pozor na realitní makléře, kteří mohou nutit úplně jinou nemovitost, která našim preferencím neodpovídá. Další cestou je přímé oslovení obyvatel konkrétního domu například vhozením poptávkového letáčku do schránek.
Ve fázi hledání bychom měli brát v úvahu informace, zda se v této lokalitě neplánuje zástavba, či stavba, která by nám v budoucnu mohla znepříjemnit kvalitu bydlení, dostupnost občanské vybavenosti, škol a obchodů.
Po úspěšném hledání obvykle následuje zkontaktování prodávajícího či realitního makléře. Petr během rozhovoru několikrát zmínil své mnoholeté zkušenosti s některými (nefér) praktikami realitních makléřů : Může se stát, že kontaktujete realitního makléře a ten Vám sdělí, že Vámi vybraná nemovitost byla právě prodána, ale má pro Vás něco velmi podobného. V tomto okamžiku bychom měli zbystřit, nenechat se tlačit časem, že i další “podobná “ nabídka může být rychle pryč. Nabízený objekt totiž nemusí být ani vzdáleně podobný tomu předchozímu, již prodanému. (Nabídka původního již prodaného bytu, mimochodem velmi výhodná, mohla být jen záminkou k navázání kontaktu a příležitostí prodat úplně jiný byt za úplně jinou cenu)
Nejvíce času jsme mluvili o prohlídce bytu. Jak Petr uvádí, “prohlídka bytu je to nejdůležitější, během prohlídky je třeba všímat si celé řady věcí. Například zda se nikde na stěnách netvoří plíseň a zda není ve vzduchu cítit vlhkost. Nechejte si ukázat stoupačky a rozvody elektřiny. Případný nevyhovující technický stav může v případě stoupaček znamenat způsobení výrazných škod, v případě elektrických rozvodů komplikace s tím, že bude problémový provoz několika spotřebičů zároveň. Dále požádejte o puštění vody u všech sanitárních předmětů, tak zjistíte, zda není problém s tlakem v potrubí a zda jsou funkční odpady. Zajímejte se o veškeré dokumenty, které se k bytu vztahují. List vlastnictví bytu, ale také pozemku na kterém bytový dům stojí a příjezdových cest které k domu vedou. Vyžádejte si výpisy za vodu, elektřinu a plyn, díky kterým si uděláte obrázek o reálné spotřebě. Neméně důležité jsou dokumenty spojené se samotným domem. O čem se aktuálně jedná, co je v plánu, jaký je aktuální stav pokladny a kolik stojí fond oprav. (Platí zde stejné pravidlo jako u zatepleného/nezatepleného domu. Fond oprav se může lišit i o stovky korun měsíčně, pokud tedy máme dva srovnatelné byty za srovnatelnou cenu a nemůžeme se rozhodnout, fond oprav bychom určitě měli brát v potaz). Pokud máte o nemovitost vážný zájem, zkontaktujte nejlépe předsedu bytového družstva a podané informace si zkontrolujte. Mnohdy Vám při prohlídce může pomoci také odborný doprovod, který okem znalce zkontroluje vše potřebné. Při prohlídce se tvařte neutrálně, i když se Vám byt líbí, nedejte to makléři ani prodávajícímu najevo, může Vám to pomoci při vyjednání lepší ceny.“
Petrův tip: V okamžik prohlídky bychom měli mít již předpřipravené možnosti financování. Například schválenou možnost hypotečního úvěru u banky. Většina bank je dnes schopna orientačně říci za jakých podmínek je možno hypotečního úvěru dosáhnout. “Oznamte tuto skutečnost o předjednané možnosti financování prodávajícímu i makléři. Věřte, že na toto budou velmi dobře slyšet, jelikož určitě není v jejich zájmu čekat další týdny. Před podpisem rezervační smlouvy tak máte předběžné vyjádření banky o tom, zda Vám hypotéku poskytne a v jaké výši. Ideálním postupem je v tomto směru nechat si vypracovat i odhad nemovitosti, na základě kterého může být vyjádření Vaší banky skutečně co nejobjektivnější a vy tak zjistíte, zda možnost financování bytu, který jste si vybrali bude reálná.“ Za rezervační smlouvu se obvykle platí nemalá částka, bylo by proto nepříjemné, kdybychom po zaplacení této sumy zjistili, že na hypoteční úvěr z nějakého důvodu nedosáhneme.
V případě faktického financování dané nemovitosti hypotékou je odhad daného bytu nutný. Cena za odhad se pohybuje mezi 3-5 tisíci korunami.
Ve chvíli, kdy jednáme o finální kupní ceně, je třeba ujasnit si, zda finální kupní cena zahrnuje provizi realitní kanceláři, zda je součástí právní servis, úschova peněz, poplatky spojené s katastrem nemovitostí (1000 Kč za každý dokument, který je do katastru vložen)
V případě, že všechny předešlé kroky máme úspěšně za sebou a našli jsme byt našich snů… S největší pravděpodobností nám bude nabídnuta již zmíněná rezervační smlouva k podpisu. Petr doporučuje nechat si čas, abychom si ji mohli v klidu pročíst, nejlépe ještě zkontrolovat právníkem a před jejím podpisem se dozeptat na případné nejasnosti.
Bezpečný převod peněz a podepsání smlouvy, poslední krok, vedoucí k bezpečné koupi vybrané nemovitosti. Nikdy! Neposílat peníze přímo prodávajícímu, tak zní Petrova rada číslo jedna. “Vždy k takovému kroku využijte prostředníka.“ Variant je mnoho, ale nám se zdá nejbezpečnější advokátní či notářská úschova. Advokátovi (notáři) jsou peníze zasílány na zvláštní účty, a nestávají se součástí jeho majetku. Při jakékoliv nenadálé situaci mohou být snadno všechny vráceny. Výhod využití služeb advokáta je více a nevyplatí se na této položce šetřit. Advokát zajistí nejen bezpečnou úschovu peněz, ale připraví také smlouvy, návrh na vklad a další dokumenty, které jsou nutné k úspěšnému převodu nemovitosti. “Pokud Vám tento servis nabídne realitní kancelář, trvejte, aby smlouvu připravil advokát a peníze byly zaslány na jeho účet.“
Pokud si plánujete udělat na Vánoce radost koupí nemovitosti, nebo až v příštím roce či budoucnosti, doufáme, že Vám tento článek pomůže lehce se zorientovat v problematice s pořízením spojené.
Pokud máte zájem o odbornou radu Petra, přikládáme jeho vizitku: Petr Ejem, email: ejempetr@gmail.com, určitě se podívejte také na již zmíněný Petrův portál www.poptejbydleni.cz
PS: Prodáváte či kupujete byt? Budeme rády pokud se s námi o své “zkušenosti“ podělíte. Napište nám svůj příběh, do komentáře nebo na emailovou adresu jaknainteriery@gmail.com.
Monika a Petra
děkujeme!
Holky, skvely clanok!